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风起云涌 !淄博房地产庚子鼠年半年纪

转载 发布:2020/07/06 09:29:01 来源:淄博印象 269 阅读


城市 • 生活 • 民生 • 楼市
    这是一个后浪推前浪的时代,各行各业都如此,淄博的房地产行业更是如此。

    恰逢庚子鼠年,当头一棒,虽不至于万劫不复,但是依然对社会造成了巨大冲击,是危是机全靠自己把握,疫情时代,八仙过海,各显神通,后疫情时代,后浪涌动,前浪警醒,在这个造物弄人的大时代,败也疫情成也疫情。

01

2020年上半年土地供应情况

    据我们不完全统计2020年1-6月份,淄博市共成交2661亩(商业、住宅),金额达77亿元。而去年的这个数字分别是1759亩,59亿元。疫情并没有影响土拍的速度和效率,同比分别增长51.2%和39.48%,从另外一个侧面也能反映目前政府财政的紧张,在大形势要求去房地产化的背景下,可能土拍仍然是最好的地方财政收入来源。

    桓台红莲湖北侧地块创造了桓台新地王,本土开发企业天煜通过300多轮的竞拍,最终以7亿元,775万/亩单价的水平一举拿下,与之同台竞争的房企有碧桂园、银亿、天泰、中梁、旭银、中南等六家公司,楼面价4310元,溢价率80.84%。桓台新地王是自去年齐盛湖热点项目之后首个区域地王,也刷新了桓台住宅产品的心理价位,在某种程度上来讲,湖边好地块已经成为稀缺资源,也成为了各家房地产公司追逐的目标。

    受全年供地指标的影响(年初公布的住宅和商业用地数量约3372亩),下半年的土地供应量可能会受限,不排除因为政府相关政策推进进行的调整(如新经开等),但总体来说,在土地供应单一模式下,房地产市场的供求压力可能不会太大,留给开发商调整和出货的时间窗口可能会很快打开。

2

上半年住宅签约情况

    来自官方(淄博房产信息网)的公开数据表明,2020年上半年全市累计签约住宅数量约为16464套,约200万平米,而2019年全年的数据分别是约46135套,约570万平米,由于疫情影响,我们理性的认为该数字已经可以让很多开发商表达欣慰了。

    从分月的数据来看,一月份数据为不足1700套,二月份由于疫情影响为0,从三月份开始,保持在3500套以上,更有3月份报复性的达到3950套,按照后面几个月的平均值计算,今年的整体行情并不会比去年差,剔除疫情影响因素,可能会有令人惊讶的呈现。

月份/数量 

1月

2月

3月

4月

5月

6月

2020签约套数(套)

1674

0

3950

3550

3644

3649

2020签约面积(平米)

211100

0

427000

452000

450100

459700


3

市场参与主体
    3.1 融创首进淄博
    融创拿下老经开地块,并于今年6月6日开始在淄博市场露面,第一个活动是形象展示,主要是讲文化,选择的活动地点是淄博市孝妇湖公园,可是由于客流激增及防疫需要,最终活动参与人数受限,但活动仍取得了较好的效果。该项目也曾经“创造”日天量来访纪录。
    3.2 金地首进淄博
    作为中国高端地产的代表,金地集团借助于本地开发企业齐商地产(之前与金科合作),在新区拿地67亩,该地块也是金科集美嘉悦的二期地,金地首进淄博,似乎也印证着金科在淄博的衰落。考虑到金科业主目前各种不满,该地块后续进展是否会受到影响还未知。
    3.3 新城控股商业拿地
    新城控股此次周村拿地(首先竞拍拿到住宅用地109亩),是以待拿商业用地作为招商引资,应该是有了些许折让,但是考虑到周村房地产现状及人口状况、老经开的未来不明朗等因素影响,我们对 该项目的住宅部分和商业部分暂时不能报以过高期望。    但是除新城控股外亦有其他开发商对周村表现出过分的热情,似乎在印证济淄一体化的进程正在加快,周村作为连接济南和淄博的桥头堡,其重要性或正在被认可。
    3.4 荣盛临淄落地
    TOP企业荣盛也于上半年通过与当地公司合作,获得临淄城区南侧一片108亩住宅用地,根据荣盛的一贯风格,该宗土地产品应该定位于快进快出系列产品,作为淄博首战,荣盛临淄项目或许肩负的使命就是摸清行情,探听虚实。
    随着融创、金地、荣盛等公司的进入,目前中国地产排行榜前列的TOP公司基本上已经大量涌入淄博,客观地看待就是此类公司看好淄博这座城市的发展潜力,主观的看就是随着强势企业进入,一些新的产品、设计思路、服务理念会给这个市场以涤荡之势,加之多数TOP企业追求高周转,价格的上升态势不会得到强化,甚至部分区位的项目还有可能拉低整场均价水平。

4

市场环境变化
    纵观上半年市场来看,淄博市场上整体体现冷热分明的态势,周边区县及中心城区的传统区位一直表现得比较清淡,无论是客访量还是成交量,都保持一个温饱状态,表现抢眼的是淄博新经开,该  区域内部分项目销售异常火爆,这不得不说政策加持是一个很重要的因素,除此之外,高周转仍然是目前主流企业的主导性做法。
    换言之,在后疫情时代,活下来已经不再一个梗,而变得很实际。通过走量换取流动性资金的充裕,以期在未来的市场竞争中得以有效拼杀,这才是硬道理。
    我们观察到跟市场环境有关的另外一个指标让我们略感不安,也就是目前市场上渠道(分销)途径已经占据了很多楼盘成交的较大比例,部分项目的成交统计指标中显示,渠道(分销)占据了近60-70%的量,营销中心的自然来访成交仅不足2成。更有很多渠道商的广告中直言不讳的恐吓客户:你去了营销中心,我们就无法给你更优惠的价格了.......
    我们理解,由于渠道费用一般在3-5%左右,部分渠道经营者为了换来流量,不惜释放出本属于自己的那部分提成,而这一点,营销中心现场如果是甲方团队还是代理公司团队都是几乎不可能完成的,所以,在这一个问题来说,对于客户,似乎优先选择分销渠道方咨询报备更能保护自己的利益,但对于开发商而言,渠道不仅蚕食了3-5%的利润,还有可能直接垄断了开发商的资源,甚至是绑架了开发商的整体营销节奏。

5

购房者层面

    我们观察到,后疫情时代,客户的内心变化也让人倍感惊奇。据业内反馈,某高端楼盘近期成交的数据显现,越是高端产品,疫情之后成交越稳定,而且客户购买时候更多的愿意采用一次性付款的方式达成(据悉该高端楼盘最近加推成交的高端产品当中,竟然有80%的客户选择了一次性付款,而这是以总价300万以上的房源作为背景的),而刚需客户在市场上的焦虑情绪显现的更为明显,因此,从市场参与的另外一个主体层面来看,客户仍然是一个弱势群体,因为他们没有办法对价格有控制力的施加影响,对当前的价格走势还不太明确,对自身财力的可持续性仍保有疑虑。
    鉴于此,我们忠告,开发商层面尽量不要采用恫吓式的营销模式:不买就涨价,涨价就后悔........,更加温和和客观的向客户传输基本理念和产品信息即可;而作为客户层面,特别是刚需和刚改类客户,上车时间不分早晚只分先后,适合自己的,出手在任何一个时间点都不过分,更何况当前的市场氛围下,理论上支持“买不了吃亏,买不了上当”。
    2020年的一半已经完成,市场大潮让所有的市场参与主体暴露在众人面前,裸泳者自当浮出水面,前浪不忘,后浪之师,愿市场安宁,愿国泰民安!
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