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淄博中心城区2019年上半年商业、住宅用地土拍简析

原创 来源:淄博房产网 发表于:07/01/2019 16:22:38 浏览量:184

上半年刚刚过去,本网观测数据显示,2019年上半年,中心城区通过土地招牌过成交单土地,无论是宗数还是成交金额,均较之于去年同期出现大幅度下滑,在一定程度上将影响未来年份的房地产供应量。

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1、基本数据

我们注意到,2019年上半年,中心城区成交土地宗数一共18宗,1125亩,合计成交44亿元;而同比数据分别是:2018年上半年成交38宗,2406亩,成交金额为92亿元。

相比较而言,宗数同比下降52.63%,面积下降53.24%,金额下降52.44%。也就是呈现全面大幅度下降态势。

很显然,2019年上半年的土地行情出现了明显的下行态势,市场上综合的反应就是:土地获取速度明显下降,开发商虽然拿地意愿依旧在,但是拿地的难度却陡然上升,土地价格横盘或者出现较大幅度的下行,但是由于总量有限,且品相优先,对市场的供应压力明显减少,在当前,部分区域出现36个月去化周期的情况下,这未必不是一件好事情。

2、土地成交的现象

我们注意到,目前市场拿地无外乎以下几种类型:

2.1单纯靠挥金如土的土豪巧取豪夺。在今年的土拍市场上只有兔巴哥高新地块出现了一定热度的抢拍现象,其他地块未明显看到充满硝烟的土拍热度。

2.2前期熟化,后期定向招拍挂。这比较典型的就是保利与大成合作项目,北京天鸿与大成合作项目等,基本上都是开发企业与相关企业(或者土地拥有方)前期有某种协议在先,开发企业投入了大量的人力物力进行前期熟化,后期挂牌时会有相关的排他条款,最终保证挂牌价顺利摘地。

2.3本地开发企业拥地与top系列企业合作。这其中最为典型的是远景地产,鑫马地产等本地中小企业,分别结缘金科和万科等大型开发商,凭借手里的土地资源,坐享其成。

目前,房地产开发商普遍感觉,在淄博这种城市拿地的难度已经不仅仅是受困于土地稀有这一个因素了,而是增加了很多可变变量,这一现象似乎是三四线城市独有的情况,佛曰:不可说。。。

3.对地产未来走势猜测

根据房地产的开发周期,上半年进入市场的土地,预计最快的下半年底或者明年年初入市,而今年上半年出现的如此幅度的下挫,会影响来年一年的市场供应量,加之目前存量的去化周期影响,可以预期的是,2020年的市场或会出现积极转机。

反之,站在买房者角度而言,2019年下半年则是最好的买房机会。


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