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焦虑与分化:2019年淄博楼市半年评

转载 来源: 发表于:06/10/2019 14:49:13 浏览量:162

欲说还羞的“精装修”

    2019年上半年,淄博楼市没有什么新故事,除了一个让买卖双方都深度焦虑的“精装修”。

    去年跑步进入售楼处,心甘情愿被开发商收割的购房者,今年因“开发商精装修不达标”倒过来气势如虹的要来收割开发商了!市场大涨的时候,在区域限价的前提下,开发商借助精装修多收个三五斗,似乎是买卖双方心照不宣的默契——购房者也想借助房价上涨多收个三五斗。但是如果房价降了,这个你情我愿的默契也就变成了被购房者抓住的猫腻。

    高周转的回款压力之下,“以价换量”是开发商的标准动作,无论降价的挡箭牌是顶账房还是特价房、团购房、送装修,动辄1000、2000每平米的回调幅度让买在高点的购房人真的很焦虑。

    无论这轮斗法谁是赢者,无论政府是否伸出看得见的手出来干预,买卖双方都不能各打五十大板了事。买卖双方今后还是要按照契约精神办事,否则扯不清的麻烦会越来越多。

疯狂的“院子”

    “你那里有没有带院的房子?”上半年,大家问起我最多的房子竟然是带院带露台的房子,或者一百七八十平米的大平层!大家争相揽入怀中的“院子”究竟真正属于谁,估计买房人和业内人士内心都晓得。

    震荡下行的楼市里,从重庆小学附近某项目七人抢一套的线上选房秒清到北京路某项目总价五六百万的带院产品三人抢一套,新区再改大户型的断货热销成为城市级现象。不止新区,经开区的某中心叠墅四月首开也是五六人抢一套一楼带院的!“文昌湖西、有天有地有院子,总价150万……”近期昌国路一个产业小镇据说一天接听二三十通电话!不在限价区域的新区某峰,据说是柏涛担纲建筑设计,不出意外的话我预计它的开卖会创造新区历史最高价。

    院子在疯狂,市场逻辑在哪里?

    根据官方数据, 2018年淄博市常住人口城镇化率已高达70.26%,远高于全国平均水平!管中窥豹,楼市持续分化,过去二十年刚需为王的时代正在落幕,改善需求已经是主流,再改产品还有很大市场空间!

隐约可见的“山湖时代”

    与周边兄弟城市相比,淄博主城区的一马平川、缺山少水是似乎是我们心中永远的痛。近年政府挖了不少湖、建了不少湿地公园,先天不足的基因还是没能改变。

    随着今年东部华侨城的动土和天鸿的摘地,四宝山片区正在酝酿一个令人遐想的未来:山居生活。这两个国企项目的共同点就是坡地风情,具备营造山居大盘的可能性,也许三年后,我们再也不必想着去淄川博山某个峪里度假养生了,咫尺之遥的四宝山就能实现这个可能。

    另外,文昌湖的配套升级已大势已定。我的百度地图上,悠长的滨湖沙滩已经有高达1.8万人访问,这里不能再是家庭一日游的打卡地。继中海深耕七年、绿城落子西岸之后,隆隆的招拍挂战役即将打响,湖居时代似乎已经箭在弦上。风行大江南北的新中式合院离我们还会远吗?淄博人还会在意半小时的车程吗?

    楼市分化,供给多元,隐约可见的山湖时代似乎已经在向我们招手。

揪心的房价走势

房价跌到底了吗?下半年会涨吗?

    买了房的怕跌,没买房的怕涨,房价的走势永远最令人焦虑了。楼市基本是三年一个小周期:一年涨、一年跌、一年平。楼盘一般从土地摘牌到项目开工、销售到交房,基本是三年时间,这和去库存周期基本一致。根据这个判断,去年九月开始量价齐跌,预计未来几个月将会止跌复苏。

    易韬顾问市场中心监测的主城区49个楼盘网签数据显示:2018年上半年网签约为24600套,2019年上半年网签约为19000套,相比于去年同期下跌了23%,今年监测的主城区主力楼盘达49个,比年同期激增40%,淄博楼市间或着小阳春持续震荡下行。

    随着上半年主力楼盘陆续完成价格调整,预计未来几个月,市场将会温和探底,未来一年中房价将会稳中有升。从现在起到明年,东南西北中,各片区可挑可选,都是买房人的幸福好时光。

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