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明年淄博新区底线价8500元?

转载 来源:淄博房产网 发表于:11/22/2018 15:43:50 浏览量:177

    回望过去的近十一个月,淄博新区的房价已经落脚在12000元左右的毛坯单价水平,随着潜在供应量的释放,无论是供需哪一方都觉得,新区价格应该会稳定在此了,山东省已经要求新建项目的全装修化,相信不久的将来会有淄博房价进一步的杂乱时期:毛坯价、全装价、楼王低价推货价……

    近日,我们在某专业公司那里得到了一组某地块测算数据(该地块位于本地开发商某园项目旁,一线开发商某科北,淄博新区非常好的位置),让我们对未来新区房价充满了遐想,截图如下,与大家共分享。

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    按照上述成本计算,当毛坯住宅销售价格8500元的时候,毛利率在33.35%左右(净利润率19.20%),而销售单价为12000元的时候,毛利率将达到95.28%(净利润率66.40%)... …,我们有理由相信,8500元的单价水平或将创造新区房价的新底线。

    那么,我们设想一下:

    淄博新区房价会不会在明年见底,

    也就是达到8500元的极限底价?

    坊间声音很多,对明年淄博房地产市场的预期普遍不理想,特别是需求一方,认定明年会有较大幅度下调,于是纷纷持币待购,或者叫做隔岸观火。在基本的利润率保障的前提下,开发商没有理由不出货,如果资金成本压力较大,还要考虑出货的速度和利润率之间的平衡。特别是作为国有房企,很多时候更追求的应该是资金的使用效率而不一定是最高的利润率。基于此,如果明年大势不理想,贴底价甩货未尝不会发生。

    请注意,是明年的大势不理想的前提下。

    我们获得的另外一组数据表明,2017年,淄博市商品房签约总量约5.7万套,2018年截止到10月份,签约量3.5万套(预计年底可能会达到4.5万套左右),而2016年的数据为5.6万套左右。今年签约量下降或成定局,其间原因既有供应量和供应时间节点的问题,也有需求方的持币待购原因。

    如果发生了,会不会有多米诺骨牌效应?

    如果该国企大盘出现底价甩货回流资金的现象,市场将会是怎样的一个场景?会不会寸草不生或者是战火燃烧?客观的讲,会。目前淄博新区核心位置的价格已经站稳12000元,差距达到3500元,近30%的差距足以打动各类客户。

    在这个楼盘存量较大的时候,淄博市场上其他楼盘会出现短期的滞销,那么,这个时候,会不会有相应的楼盘跟进?会,但是跌幅控制了。淄博房产备案价格的下浮幅度最大不超过15%,所以,效应会有,但是同幅度的下浮,可能性不大,特别是存量产品。

    注意,骨牌效应会有,但是幅度刚性拦截,不会有灾难。

    淄博购房者如何操作?

    盯住该楼盘,观察明年同期推出的其他相应楼盘动向,刚需刚改客户适时出手为上策。在此类市场产品推货前后一段时间,是市场波动最为明显的时候,任何一定风吹草动都会引起操盘手的警觉,如果是工程节点依然到达预售阶段,开发商又有回款压力,那么跟进的流量会更大,面可能会更宽一些,出手买房当然更为现实。

   基于此的判断,年底买房是否不恰当?

    淄博新区年底前的新增量已经得到释放,目前余量不足以影响客户选择,可有可无的边角产品不反映市场的刚性,在这种时候,刚需刚改客户在时间轴的影响下,可酌情出手,因为价格的升降一定会带来配置的调整,市场使然,规律使然,也是客观的必然。如果时间允许,可期可待。

    这个世界没有无缘无故的爱,更没有无缘无故的恨,房地产行业与房产需求客户之间即是如此,一方面拔光了所有的羽毛,让客户赤身裸体的接受再教育;一方面,安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,多少家庭围坐在一起,享受天伦… …

    我们只希望,市场理性发展,让百姓有所居,乐在此,爱在此。


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