淄博地产上半年网签数据大幅下跌背后,释放了什么信息

近日,淄博市上半年新房和二手房的网签数据出炉,从淄博市房管局信息中心了解到:

 

上半年新建房屋网签19734套,网签面积231万㎡,同比分别下降36.1%和35.9%。

 

二手房网签19065套,网签面积183.1㎡,同比分别上涨12.9%和7.9%。

 

批准预售15415套,批准预售面积181.5㎡,同比分别下降4.4%和3.1%。

 

根据我们上半年的分析来看,上半年淄博主城区开盘各个项目的开盘成绩并不太差,但是网签数量大幅下跌的背后释放了什么消息?

 

一个分析:房源供应量远远达不到需求

 

淄博市去年上半年新房网签数据30882套,今年网签数据19734套,同期批准预售更是少得可怜,只有15415套。

 

上半年淄博主城区(张店和高新区)已经是房源成交的主要区域,周边桓台、临淄、经开区、周村虽然土地成交火热,但是能够达到预售条件可售的房源都非常少。

 

张店南部城区只有城南壹号和盛世康城以及嘉亿国际大约600套左右的房源出售;福园只开了一批次的400多套房源;新区明发世贸中心、青荷居、碧桂园·翡丽公馆、绿城百合花园蘭园属于供应量最大的区域不过1000多套房源,此外东部区域无房、北部区域只有少量房源。

 

因此,房源数量远远达不到需求,这也是为什么二手房成交实现上涨的原因,一方面,有一些刚性需求(结婚、上学等)继续存在,买房时间不容等;另一方面,市场信息不对称,买不到房的情绪在蔓延。

 

两个现实:

下半年供应量很大,但是房源入场仍旧慢


在我们前段时间发布的读懂淄博楼市下半年,这篇文章你更应该看(可直接点击查看文章链接),已经有数据给大家呈现了详细的分析,下半年淄博中心城区其实是东、南、西、北、中,处处开花:

淄博房地产数据  淄博房产网

金科在南定的3000亩文旅项目已经签约,中房四季城、城南壹号和盛世康城的1000多套房源也会集中入市;

 

东边的金鼎华郡、张钢东方星城·塾香园、以及美力城等房源都十分充足,加上还有可能在年底出现的“保利”;

 

新区更是热闹,至少12个项目,不少于4000套房源保证供给,加上经开区新城·悦隽江山等几个盘的亮相;整个淄博向西的区域实在不会再有房源不充足的理由;

中心有福园、名悦豪庭、文博苑,北边有恒大林溪郡、国信国际公馆、中德金科学府和旭辉银盛泰星悦城,市场可以说是“一片繁华”。

同时,政府对预售价格等的审批都非常谨慎,尤其是对于精装房的价格。

 

上半年政府批准预售的精装房只有“碧桂园·翡丽公馆”和“恒大林溪郡”、“怡海云锦”三家。

 

除了“碧桂园·翡丽公馆”政府有考虑地价、限价因素,首批房源预售价格为12980元/㎡的外,其余两家精装的预计价格都在1500元/㎡左右,并且据我们了解政府正在加快制定“淄博市精装房价格”的审核制定标准,日后房企企望通过精装房来溢价,可能也并非易事。

 

10000元/㎡+的项目未必卖的多差

8000元/㎡+的项目未必卖得多好

 

目前市场上10000元/㎡+的项目主要集中在中心往西,新区的项目逐步将价格稳步在12000元/㎡+以上,根据市场的反馈去化还是比较理想,相较于之前7000元/㎡消化难得时代,好像只过去了1年,但是淄博人真的突然有钱了吗?

 

不可忽视的一个现实是:随着新区项目价格的逐步走高,现在入手新区项目的基本以改善型购房者为主,这部分客群大多换了之前老城区的二手房转而去买新房,随着整个市场价格的走高,他们的二手房也是受益盈利的,因此卖了之前的二手房再付新区的首付其实问题并不大。

但是从新区外区域的去化来看,130㎡以上的户型去化情况并不是十分乐观,说明客群还是以市场上的首套房或者是刚需购房者为主,8500元/㎡的价格,一套100㎡的房子实际首付不会低于32万,30年月供大约3500元左右,如果家庭两人的收入低于7000元,其实都不太容易接受。

淄博房产数据  淄博房产网

不排除,其实还有一部分客群,随着房价的增加因为房价自己难以企及,于是直接放弃了,或者是选择等等看。

 

两个建议:

近期国家又不断出台相应的文件,要求遏制房价的继续上涨,其实我们从近几个月的成交状况来看,淄博的房价其实已经逐步稳定,在房价稳定、房源供应充足的情况下,购房者应该怎么做:

 

想想自己买房的目的是什么?

 

在前一波的上涨中,有一大波购房者仓皇入市,当然6000元/㎡左右入手的或者8000元/㎡进入新区市场的都不需要后悔自己的选择。

 

但是当市场投机性的需求被遏制的时候,如果你打算买房你就需要好好审视下自己的需求是什么?是对自己现在的居住条件、居住环境不满意?还是考虑孩子入学等方面的便利。

 

是需求,也应该是需求来决定你的选择。好好梳理在售楼盘,再决定哪些是自己需要参与的楼盘

我们不是预言家,房价涨还是跌,按不同的方式去统计,能有不同的结果,媒体总是能自圆其说的。我们无法预测某个区域未来价格具体是多少,不同的区块也会有不同。

 

但是政策上说了“遏制房价上涨”,谁敢乱涨?至于跌,其实也不用太担心,限价限着也跌不破。在房地产长效机制没有完全建立起来之前,稳是唯一可走的路。真要形势不好了,救市的可能政策立马出来。就问你你信不信?

 

所有的慌乱都是自己给的。未来好的楼盘不少,还不错的楼盘也挺多的,更多的楼盘是已经不便宜了。开发商惯用的招数也都出来了,一次开少量,继续维持热销场面。

 

对于下半年的楼盘不是让你不要买,是让你不要急着买。给自己一点空间和时间,好好想一想你需要什么?然后再选择。

同时也是给开发商一点空间和时间,情绪是会传导的,大家冷静了,市场也就冷静了。

 

买到最适合你且不后悔的房子,才是终极目标。

 

希望每个人,都能在买房这件事上有不纠结的选择。

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