年初没抢上房的淄博购房者,下半年能不能偷偷笑出声来?


上一周,淄博楼市新闻有点多:


金科入淄,万科入淄……

碧桂园中房天玺启动,富力万达城项目启动……

新区限价12000元/㎡青荷居开盘没清盘,和平路卖价10000元/㎡春华园开盘没清盘……

碧桂园翡丽公馆要开盘,明发要开盘……

随着大量新盘的入市,以及越来越多项目信息的释放,购房者的焦虑情绪终于暂缓。


但是,前几个月没抢上房的淄博购房者,下半年究竟能不能偷偷笑出声来?受政策、环境、供应量的影响,楼市每三个月就会出现细微的变化和波动,我们做不到预言市场,但是至少可以从目前呈现的状况得出几个判断。


判断1:不必再去抢高价二手房


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我们从张店某公众号截取了一段4月份淄博二手房均价的榜单,我们并不知道着是否是真正的成交价,但是从标价来说已经达到了让人“瞠目结舌”的地步。


据我们了解,银行考虑风险基本不会按照卖家的定价核准价格,额外部分购房者需要在首付中补齐。

 

比如一套100㎡的房子,卖家要卖140万但是银行只给核准120万。

如果首付30%,银行只能贷给购房者84万,这样购房者需要至少付给卖家56万首付。

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公号最后也总结了“二手房”高价的原因,针对他们的论点我们恰好有几点不同看法:


文章结论:淄博楼市正在经历着地王频现,一线房企争相入淄, 政策调控的尴尬期!虽然调控政策已经出台,但楼市似乎热情依旧,限房价不限地价,是抑制不住房价的上涨的。


不同观点:淄博新区在去年出现了几个地王,但是出现区域大多在新区,处于购房者和开发商一致看好的未来发展区域,僧(开发商)多肉(土地)少,必然出现地价的高企。

 

新区限房价、限交易政策出台的时间恰好处于2017年房源消化地差不多,但是最严环保停工令的影响2018年新房源供应跟不上的阶段,因此购房者在新房源市场找不到房,刚需(结婚、上学)等只能进入二手房市场;同时,新区新房限交易增加了投资风险,二手房不限交易,风险性相对较小,这才导致了二手房市场价格的持续增涨。


文章结论:下半年伴随着新房源的强劲入市,可以预见淄博未来的房价必将会持续上涨,也许到2018年底我们就能见证淄博房价突破2万元大关。

 

不同观点:下半年随着新房源的强劲入市,新房房源得到补充,尤其是新区房价现在基本处于政府指导定价过程,想要实现去年的快速增涨,从供求关系比例到实际执行困难都很大,不排除个别项目个别产品达到20000元/㎡,但是淄博房价整体均价突破20000元/㎡应该是“异想天开”。

 我们判断:随着政府限价令的深入执行以及大量新盘的入市,购房者对于市场的预期会发生改观,二手房可能并不足以长期支撑现在的价格和状态。


判断2:政府有意“控房价”,购房者观望情绪渐浓


在外界质疑“新区限价政策无用”的时候,有几则劲爆的消息冲击了淄博房地产市场:

 

碧桂园翡丽公馆项目即将开盘,并且开盘价从之前传言的16000元/㎡,成为了12980元/㎡并且带装修交付。


(备注:信息来源暂没有得到翡丽公馆证实,为项目置业顾问向意向买主提供,具体以实际现场开盘价为准)。

 

明发世贸中心微信公号上发出消息(目前消息已删,具体价格以项目现场开盘价为准)即将开盘,从曾经传言的13000-14000元/㎡变为开盘价12000元/㎡,并且不绑定车位储藏室。

 

再来看看4月下旬开盘的两个盘:

 

新区(位置不错)有一家淄博本地开发商的楼盘开盘,根据政府限价文件执行价格在12000元/㎡(按照新政规定执行),前期认筹数量远远大于意向房源(供小于求),认筹缴纳费用20万(认筹人数水分不大),并且价格在开盘前已经释放(对价格抗性不大)。

 

但是这不仅没有出现元旦福园开盘的盛况,还有不少房源没有成功售出,除了项目品质迥异之外,我们看到的是购房者心态和预期的改变。

 

同期,和平路(新政范围外区域)另一家淄博本地开发商的楼盘开盘,一共88套房源,提前一天下午突然通知认筹(我们猜测:规避认筹人数过多将启用政府摇号系统风险),均价10000元/㎡,但是认筹数量不足50套,最终成交也不在理想状态。

 

在我们看来:一方面,即将筹备开盘的项目政府都在根据“新区新政”在规范项目定价,即使不被限价的区域项目政府也在严格指导定价,杜绝房价继续增长;另一方面,随着越来越多项目的面世,购房者的心态也在发生变化。


断3:“限价、限交易”限了涨也限了跌


但是房价会因此大跌吗?

 

“限价”可以让原本开发商计划卖16000元/㎡ 的房子可以改到13000元/㎡,也可能让原本计划卖10000元/㎡的房子卖到12000元/㎡。

 

除了“限价”之外,新区项目还有不同程度“限交易”年限限制,限交易意在将房子锁在楼市里,既不允许获利了结,也不允许清盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。

 

如果你在2018年买了一套房子,按照交房周期1-2年的时间,交房之后房产证办理需要1年的时间,你拿到房产证大概在2020年,至少3年之后才能交易,那么你的房子如果想要出手最快要等到2023年。这样至少6-7年的时间投入的资金会牢牢锁住。

 

从短期看,炒房的周期变长,投机性价比降低;从长期来看,大量资金被锁定在楼市里,房价不容易涨更不容易跌。

 

“房子是用来住的”,这是国家对房地产一贯的指导政策。

 

通过限价、限售降低了大家的炒房欲望,打击了短期投资客的信心,从而减少需求,达到了宏观调控的目的,楼市短期能应该会出现降温,但是从长期来看,预防了房价断崖式下降的可能性,保证了房地产市场的稳定发展。


判断4:未来大量房源入市,不愁买不到好房子


从2017年下半年至今,一线房企入淄的声音不绝于耳。

 

目前,除了碧桂园、恒大、绿城之外,万科、金科、富力、保利等越来越多的房企走入淄博拿地,大房企不仅具有完备的产品线而且开发周期快,很快大批量房源将涌入市场中来。

 

同时,2018年政府公布的土地供应计划中,张店区土地供应量占据整个淄博市场一半,因此未来2-3年内市场供应量估计都是充足状态。

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