“限价”淄博楼市大戏即将开演

年后多个楼盘发现大家看房热情又开启了新一轮的高涨,看房的客户一波接一波,然后市场并没有什么房,房价依然很高,也没发现“限价限制了谁”。购房者很意外:限价政策真的没用吗?


2018年等待我们的淄博楼市究竟是一个什么样的市场?小编综合走访市场的数据进行分析,将可能遇见的情况给大家呈现,希望购房者自己判断出手时机。



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2000套 vs 5000套,值得想象的上半场

2017年的“去库存”相当成功,直接去到市场无房。


2017年下半年淄博市政府开始“供地救火”,但是“滞后性”难以避免,小编走访市场发现,加之“史上最严停工令”的执行,大部分项目要315之后才可以动工,这直接导致了市场上的货源供应依旧很少。

上半年入手西区的客户必定真“高端”

小编统计了,西区几个热盘项目,2018年上半年的产品供应量如下:


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再结合一下“213限价”政策来看。

绿城百合蘭园系列一共500套房源,预计2018年全部推出来,齐润花园在建的洋房和小高层约500套、翡丽公馆总计房源一共536套左右。

这三个项目主力户型相近,购买者应该都属于“改善型购买客群”,预计上半年总共可以推出房源不超过1000套。

齐润和绿城百合·蘭园都属于“213新政”里不限价区域,产品都是市场上的稀缺产品,过往西区的小高层和洋房也已经炒作到比较高的价位,但是“限售”的大环境下,投机需求被遏制,高端住宅的购房需求走向如何,有待观察。

 但是,这三个项目,任何一套带车储总价至少至少220万,加之“限交易”因素,房子基本在7-10年被限制交易,没有“身家百万”的闲钱,你敢下手吗?

供严重小于求,房价势必坚挺

天悦剩余房源不多,且不属于“213新政”限制楼盘,根据市场供应分析:明发和福园估计是市场是最直接的竞争者,福园上次开盘均价“12000元/㎡”,在新老城区交界处卖到这个价格,市场上的质疑声不小,只有买到“福园”的人,自己懂得。但是新区限价区域最高限到了12000元/㎡,福园的价格会如何定?

 对于“福园”的价格,相信明发也会“不甘示弱”,毕竟开发商都想就着好的市场再搏一把。但是同样,但是不“限价”却“限售”明发会如何定价?

 小编做了一项统计,2017年上半年淄博西区房源销售将近5000套,但是我们2018年上半年供应仅仅2000套。

 当“限售、限价”的大环境遇上供应量严重不足的上半年,西区“价格持续坚挺”恐怕是我们不愿意看到确实不得不认可的现状。


2

供应持续入市的下半场,会不会打折?

为什么说供应多了,市场有可能打折?


反观一下2017年淄博房价暴涨的原因:


通过淄博土地市场的供应数据分析:2011年和2012年是淄博土地市场供应的高峰,2011年、2012年张店区商品房供应量为99.56公顷(约1493亩,按照2.5的容积率换算大约可以建设2.5万套房子)和60.19公顷(约902亩)。


但是从2015年开始至2017年张店区商品房土地供应量相比可以说是:少的可怜。


回忆一下,2014年、2015年其实是淄博房价的一个较低点。


参照2011年,2012年的市场供应,按照开发商拿地后1-2年的规划、建设、开盘期来计算,2014年和2015年恰好是市场库存的高点,由于市场上大量房源集中入市导致市场低迷,房价慢行的状态。

 

在接下来的几年里,只有2016年适当增加了市场供地供应,淄博土地市场供应量一直处于下行状态,直接导致了2017年到现在供不应求的局面。


因此从2017年开始政府一直在加推土地,去年年底经开区甚至同时推出来9块土地入市,让我们一起来看看新区附近2018年下半年的供应。

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新房下半年扎堆入市,市场竞争惨烈



2018年下半年,靠近新区的福园和南益名悦豪庭,估计有大约700-800套左右房源供应。

 

新区既有项目有:绿城百合花园蘭园、紫薇园二期、花漾城、明发、齐润高层,预计总房源数不少于2000套。

 

新拿地项目预计推出房源有:世界贸易中心地块、黄金城地块、万达地块、金鼎西地地块、西地地块、预计总房源不少于3000套。

 

按照张店主城区每年房源去化量均数约12000套-15000套,不算东、南、北以及中心城区,仅淄博西区房源供应所占比例就占了超过1/2。

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品牌开发商博弈

不排除市场“打折竞争”

我们前边讲过供应量上来之后,必然会导致房价出现微调。

纵观新区市场,可以说是“品牌开发商”云集,淄博本土实力超强的民泰、天煜,国内一线的碧桂园、绿城、金科,还有齐润、金鼎、西地、黄金等齐聚,注定了下半年一场博弈和对抗。

而且下半年是开发商冲击任务的关键时期,不排除市场观望情绪高涨,开发商竞争惨烈导致“打折促销冲任务”的可能性。

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新区“限售”

非新区项目迎来更多机会

虽然“限价”并不能够“降房价”,但是“限交易”对准备投资置业新区的部分“投资”者还是影响较大,随着新区房源竞争的逐步增大加之“限交易”导致新区购买客群结构的变化,估计在西区没有哪家开发商能够守得住价格,而非新区内房源可能会迎来更好的竞争机会。


其余区域会呈现什么样的供应态势,请关注我们后期报道


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