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今年大家看不到淄博楼市拐点的出现

2018-07-05 来源:易韬地产顾问
 
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近日,山东易韬置业顾问有限公司董事长程海峰应邀做客淄博电视台《第一地产》节目。作为《第一地产》特约评论员,程海峰在节目中跟主持人笑圆一起,围绕当下房地产市场的热点话题进行了讨论,对目前的淄博住宅市场情况进行了专业分析。

碧桂园,恒大,万科,

富力万达,保利……

全国排名前30强的房企,

已有15家在淄博拿地;

经开区、文昌湖……

淄博中心城区土地供应不断增加。

这些将会对淄博住宅市场产生怎样的影响?

淄博住宅市场未来走势如何?

易韬顾问与您一起关注。


关键词一:50%    5.3万套    两年半

       50%易韬市场部监测数据显示,全国房企30强,目前进入淄博拿地的已经达到15家,占比50%。排名全国前4的碧桂园,恒大,万科,富力万达在淄项目都已经启动,保利也已落地淄博。绿城,金科,世茂,旭辉,中梁等更不必说,还有更多知名房企已经在赶来的路上。再加上民泰,天煜,中房,创业,金鼎,鲁中等众多的本地实力房企,今年下半年的淄博楼市可谓群英荟萃。淄博迎来了一个真正意义上的品牌年,购房者选择增多。

5.3万套程海峰表示,随着去年下半年来的土地释放,淄博中心城区住宅供应量不断增加,易韬市场部监控数据显示:

目前张店区、高新区和经开区组成的淄博中心城区在售住宅项目现存房源一共900余套,连同在售项目后期加推货量共约1.1万套。

2017年淄博中心城区(含张店区、高新区、经开区)住宅土地累计拍卖土地1876亩,可形成住宅建筑面积供应量303万㎡。

2018年截止目前,淄博中心城区住宅土地累计拍卖土地1447.37亩,可形成住宅建筑面积供应量212万㎡,正在公告住宅土地可形成住宅建筑面积供应量2万㎡。

因此,2018年淄博中心城区潜在住宅建筑面积供应总量约为517万㎡,按照单套面积120㎡计算,折合住宅约4.2万套。

综上,淄博中心城区住宅在售及已知所有未来有效供应保守估计为5.3万套。

两年半去化方面,程海峰依然用数据说话:据易韬市场部监测数据显示,张店、高新、经开三区组成的中心城区 2014 - 2016 年住宅去化量逐年增加(除2017年,因为库存见底略有下降)。淄博中心城区2014年实现住宅销售 161.7万㎡,折合销售套数约1.3万套左右。2015年实现住宅销售 213.4万㎡,折合销售套数约1.7万套左右。2016年实现住宅销售 292.5万㎡,折合销售套数约2.3万套左右。2017年实现住宅销售 254.5万㎡,折合销售套数约2万套左右。淄博中心城区按照1.8-2万套/年的年均去化量,目前淄博中心城区有效供应的5.3万套房子,去化周期约为两年半。


关键词二:供需平衡  再分化  拐点后延

     供需平衡根据易韬市场部对政府供地的策略分析,36个月以下的库存周期,政府一般要加大供地,而36个月以上的库存周期,政府一般要严格限制土地供应。
    从2014年以来,房子从供大于求再到供不应求,再到今年的供需再平衡,市场已经走过了一个循环。如果下一步继续加大土地供应,那么市场的潜在供应将会压力大增。再分化程海峰表示,从市场监测数据看,预计从今年下半年开始,老百姓的选择将会出现一个很好的窗口期。淄博新区、经开区出现的大量品牌房企项目,让购房者不仅能买到房子,也能买到更好的房子。体量大、品质高、户型好,这将是淄博房产市场的典型特征。淄博楼市的一个重要特征将是再分化。品牌房企多了,供应量增加了,并不意味着购房者有足够的时间去挑挑拣拣。淄博改善需求还在释放,优质的项目依然炙手可热。新区和经开区的一些优质项目,未必要参考两年半的去化周期,估计可能一年半载就卖空了。就像李嘉诚说的,好地段好价格不愁卖,价格相对不敏感。


 拐点后延程海峰表示,根据鲁中晨报今年4月份的报道,截至2017年年底,淄博市常住人口城镇化率达70.26%,高于全国11.74个百分点,高于全省9.68个百分点。这意味着淄博楼市主流需求正从刚需买房、进城首套房过渡到改善住房。去年以来淄博中心城区的主流需求就是改善,张店客户再改善,五区三县客户换房到张店。因为优质资源集中在中心城区,五区三县的人口在往中心城区集聚,中心城区占全市的房屋销售总量的比重在逐年加强。改善潮还在持续释放之中。所以,对于中心城区来说,楼市的景气周期的拐点后延是必然的,它比其他区县的市场表现要刚性。“我估计今年大家看不到这个市场拐点的出现。明年能看到吗?我们拭目以待。”


博中心城区住宅去化周期约为两年半,供求基本平衡。在这种情况下,房价是否会继续上涨?政府的限价政策对淄博楼市产生了什么影响?更多专业见解,请继续关注易韬顾问。