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今日剧终,1351.62万/亩,齐盛湖空前土拍大戏落幕后......

2018-01-30 来源:淄博房产网
 
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2018年1月29日、30日,淄博的历史必将铭记这两天,1月29日,当天首块破千万单价(1324万元/亩)的土地还没有被捂热乎,仅仅7个小时以后,1351.81万/亩的成交单价再一次把齐盛湖地块价格拉升至新的水准。淄博首个过千万单价的地块被山东民泰实业集团淄博房地产开发有限公司收入囊中,溢价率156.7%,预计销售单价直逼2万元大关;而经过595轮激烈厮杀,最终淄博天煜置业有限公司以101.72%的溢价率杀出重围,抱得第三个地块归,预计销售单价也要在1.7万元以上;1月30日,对第二个地块(昨日因网络故障暂停)重拍,此次重拍的起始价为昨日的网络故障前一刻的价格即7.19亿元,最终大幕落下,几乎比肩昨日旧王,成交单价为1351.62万/亩,山东民泰实业集团淄博房地产开发有限公司成为笑到最后的英雄。

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关于此次土拍,无论是业界还是平民百姓,普遍的一个评价:疯了。市场为之哗然,地产同行为之狂欢,普通百姓咒骂不止,土地获得方则踌躇满志。本网关注到坊间的各种观点,可是仍然要推出自己的观点,以期铭记一个值得记忆的历史。

关于价格 

1300+万/亩的单价横空出世,让许多淄博百姓甚至业界同行接受不了,换个思维,我们能接受街边小摊20元的一个包包,也能接受一个LV动辄几万元的包包,有人咒骂过LV吗?有!至于是谁,相信每一个人心里都有数,我们不做点评。淄博目前的土地供应较为集中,成色几何也非常清晰,价格则是一道明显的分水岭,从160万/亩的经开区,到几百万的高铁新城,再到六七百万的世纪路沿线,最后回到1300万的齐盛湖,又有什么接受不了的?接受不了只能证明我们思维的狭隘,而并不是所谓的为天下百姓谋幸福。


关于选择 

比较悲观的应该是百姓,认为从此不能再到齐盛湖边上买房。这个思路并不是没有道理,其实也是现实,目前齐盛湖边上,普通百姓买得起房子吗?买不起。是因为1300+新地王的原因吗?不是。价格历来是产品的客户群分界线,也是客户群体的天花板。在目前财富并不是均等分配的情况下,对于财富的支配能力有差异,要学会接受,并因此而奋起直追,而不是仇富,不是自怨自艾,更不能因此而迁怒于一个本该市场化无辜的新事物。


关于产品 

普遍的认为,本地开发商在这个项目上难有作为。从品牌溢价,到成本控制,到产品创新再到规模效应,本地企业的确存在不足,但是,房地产行业的技术差异化还没到如高铁、航天器那般的神奇,加之目前信息量极大地市场氛围下,本土开发商的学习能力,辅助供应商的接受新事物及开拓力不容忽视。在成本压力下,在内外部环境的挤压下,本土开发商坚持把握机会,重塑产品区隔,通过“持久战、人民战、服务战”反而更容易获得本地民众的信赖和支持。天煜和民泰在各自区域里面的建树本来就值得我们为之鼓掌!


关于疯长 

业界狂欢的理由其中之一就是跟涨,百姓反感的恰恰也是在这一点。本网注意到,进入2018年,房地产管理部门相继出台相关规定,针对退房的相关流程作了调整和严格化,从而避免了单纯炒房的投机操作,对于新房备案价格实行了严格了审查制度,过高的备案价格和过快的增长幅度都被禁止,如果房价依然出现区域性过快增长,也不排除会有进一步从紧的措施出台。所以这一点,普通民众要有信心,周边项目要守得住初心。借机疯长的楼盘(如有),如果还想收获一次难得的发横财的结果,也注定只是一场梦而已。一个低成本投入的产品再怎么包装,再怎么喊叫,也只能是边缘货,不入流也不会入特定圈层的法眼,除非个别入市者有投机的心理,否则绝不会重新当年的坐地起价之格局。而在整体的大环境之下,投机者必然会被市场狠狠地教育,而无论是开发商还是购房者。


关于自抬价格17次  

有些同行和民众对第一块地王买主自由加价17次表示不解,甚至有人怀疑其中有内幕。客观地看,该地块的心理价位1000+万/亩,初始价格516万元,这其中的加价只是早晚的事,志在必得的买主自由加价到1000万/亩止住,其实也是一种投标战略,借此威吓住一些本来信心不足的竞争者,事实上也起到了如此的效果。所以,我们宁愿相信这是买主的手腕,而无关内幕。


关于买房 

在四位一体的发展战略下,高铁新城、经开区、东部老城区、南部城区都是理想的置业场所,随着配套项目及成片大项目的启动,这些区域或是未来的明星,一个城市,一个成熟的市场,有高有低本正常,无须过分介怀,成熟且发达的市场环境下,要学会接受差异化,而房地产行业早已经过了只靠钢筋混凝土作为竞争砝码的时代,良好的产品设计、优秀的物业管理、过硬的科技投入以及适度超前的远景规划才是客户最终选择的理由,也是房地产发展新时代的基本要求。

雄关漫道真如铁,而今迈步从头越!

城市发展必然有所得有所失,有些时候我们只看到了开发商疯狂举牌,却看不到因此而给整个社会带来的配套提升,嬉笑怒骂只不过是个人在这个舞台上的一轮表演,看客始终是看客,我们还是由衷的希望淄博新区发展更美好,也期望几家开发商给大家交出一份满意答卷,做出精品!

淄博地产人点评


程海峰 易韬置业顾问董事长  淄博地产研习社 联合创始人

盛市危言:

自2016年复苏以来,本轮楼市景气持续上扬,今日终于迎来了巅峰时刻:地价一天三次刷新,与此同时,新房二手房量价齐升高歌猛进,房价1万轻轻过,2万不是梦!

楼市真没有天花板吗?

1号地和3号地主都是本土实力房企,都长线看涨淄博楼市,且都是在几轮狂风恶浪搏击中胜出的高手。十年来民泰一直奉行的开发战略是放长线钓大鱼,不因一时得失而乱阵,次次大捷,有房企老板估算民泰这次“拿地20亿,利润20亿”!而天煜更是常胜将军,狭路相逢勇者胜,4造桓台地王,屡创桓台房价新高,拿下3号地挺进淄博新区也是长线看好淄博楼市的体现。

不容否认,最为中心城区的“白菜心”,淄博新区将会长线看涨!张店区几乎是淄博唯一一个人口净流入的区县,而张店只有一个淄博新区。淄博新区的齐盛湖板块又齐聚了淄博最好的居住、教育、医疗、文化、商业、教育等资源,可类比纽约中央公园、北京朝阳公园、深圳香蜜湖板块,所以群雄逐鹿地价高企也是大概率事件。

与此同时,结合土地、金融等综合因素判断,3年牛市后,淄博楼市进入下行周期已经不可避免。2018年底,这一波摘地高潮就会转化为新盘供应高潮,市场上房子会空前多起来,2019年将会转为买房市场,量价齐升将会画上句号。温和下行还是剧烈下行都是下行,动辄几乎绑定全部身家的几十亿的空前投入,本土房企能否抗过这一轮周期,再度看到太阳升起,恐怕不能只是寄希望于大行情上行了。

除了地段,如何创造更多的购买理由也是值得思考的问题。

在淄博市民心目中,与绿城、华润和碧桂园等已落地的一线房企楼盘相比,部分本土房企的产品品质溢价能力还是打了个问号。改善客户价格敏感度低,但是非常在意产品本身价值。通过扎实做产品、做服务,把大家心目中的问号抹掉,本土房企才真正具备了持续发展和扩张的稳健基础。否则一旦市场持续剧烈下行,前两年上演的品牌房企收购本土房企的风潮又会重来,之前的努力将会前功尽弃。毕竟上市房企玩的是资本,这和本土房企的商业逻辑是不一样的。

真心希望本土房企将齐盛湖板块联手做成淄博人居一号板块。真是这样,将是淄博改善置业者的最大利好。


李运秋  淄博集成地产副总经理 淄博地产研习社 联合创始人

本地开发商如果能够抓住机会,在极度稀缺的齐盛湖概念上下足功夫,在产品精细化研发上作出努力,在这个地块上有所为当属必然。市场和客户必须接受的是,市场的领头羊在刚刚面世的时候,挨骂和白眼都是家常饭,而坚持到最后,这些就成了过眼云烟。市场能够接受普遍7000+的基础上有人跳价到12000+,为什么不能接受市场价15000+的时候,新领军产品跳到20000—?

我们同样不希望周边同行疯狂跟涨。这于行业不利,更于自己不利。合理的增长态势有利于民众休养生息,更有利于行业健康发展,而无原则的疯狂跟涨最终只能落得凄惨下场。特别是既有项目,从定位到产品,均已成型,服务的附加值也基本上涵盖在内,没有理由因为新地王的产生而出现跑步上涨的动力。

客户应该尝试冷静思考,学会选择未来。如正文中提到的,无论是张店周边还是近区县,在所属的区域均有目前还低估的项目和产品,与其盲目跟风挤进淄博新区,不如拿出一少部分财富放在所属区域,特别是近中心城区的淄川、周村、桓台的核心区域,既安全又有长远的保值升值价值。

热点之所以成为热点必有其过人之处,既然如此,热点也必将会引来各方关注,相信政府管理部门也会在管控方面紧跟其后,预计未来一段时间应该是“磨刀霍霍向牛羊”的窗口期,乱则治,顺则昌。


刘涛 淄博地产研习社 联合创始人

土拍市场的锤子刚落下,淄博房地产从业者就开启了全城自嗨模式,忽然如寒冬天里刮起了春风,虽然我不是唱低市场的人,但也差点产生了错把淄博当汴州的醉觉。

寒冷也掩饰不住兴奋,只是每个人的兴奋点不同,但低温更应该让人冷静,大寒过去就是年,我只是还看不清调控人工造雪的这个地产冬天还要多长,过不了几天就是立春了,而这个“冬天”呢是否刚刚来临。

大房企是靠规模+布局来摊避风险,而地方房企却搭上身家赌市场。在推测成本价及预测市场价的时候,不知道有没有想想怎么度过这个漫长的冬天,或许这个冬天会格外长,或许没有那么冷,但是你也需要备足柴,你得需要要有足够的可以跨过这个长周期的钱,不然我们现在所有的推测只能变成意淫,而且那自嗨的多情也会被风吹雨打去。

 今年过千亿的房企十六家了吧?而且刚过了2017年就纷纷信誓旦旦表态要冲千亿的房企差不多占满前三十强了吧? 明年市场这得需要多大的供应量啊,我想这些房企在推测明年千亿销售业绩的时候不是靠臆想明年房价的涨幅而是根据自己的土地储备吧,供应量那么大,2018年的市场面呢?稍微走弱这些品牌房企说甩货就甩货,因为我玩的起,我的全域布局自带东方不亮西方亮的效果,我不仅可以前期与你组团收兵,我还可以满六级后放大招,哪管身边你地方房企项目的死活,大不了你感觉卖这价卖不着了,手头没钱了,好嘛,我可以收购你项目啊。然后在土拍市场上不管是用阴谋阳谋明争暗夺拿下来的地还没亲热够呢,就落入了隔壁老王的口袋,也许嘴角挂着的当时拍地时碾压老王的得意还没消尽,但是一味赌市场看天收粮的深情总是留不住。

 明年也许会有报道高价拿地的部分地方房企被收购的新闻出来,因为孙宏斌在年底特意修正了下他在某次论坛上发表的讲话的意思,连中梁这样的初具规模的房企听了都吓出一身冷汗,这态度哪是在地方项目上收收棋子啊,连中梁这样的他都有想拿下的野心。

刚下雪的淄博这几天特别冷,摘了地的同行兄弟姊妹们,也许你们需要更加辛苦,在还没有完全消融的雪地里砥砺前行。


地产老兵 淄博地产研习社 联合创始人

近期频频高地价的背后,是对市场购买力的急促透支,更是让淄博潜在购房者的全家人陷入集体焦虑。随之沸腾的高房价,将把更多的淄博本地年轻人逼走,并且也成功浇灭了“回乡创业族”的热情。环保严控、产业转型的背景下,淄博出路在何方?谁该思索,谁又该决断?

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