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福园 带给旧城改造的新思考

2017-03-02 来源:
 
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福园

福园 11000元/m²

地    址:张店区世纪路与共青团路路口东南角

销售电话:0533-2188888

开 发 商:淄博东升房地产开发有限公司

曾几何时,每当人们走过张店区共青团路与世纪路交汇处东南角的齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区时,都会为那片年久破败、杂乱无序的小区唏嘘不已。这片建造于上世纪70年代的筒子楼因其功能不完善、环境脏乱差、配套设施陈旧等原因而广为社区居民逅病,在城市建设日新月异的今天,小区也日渐成为中心城区玉龙河畔极不和谐的音符。面对一排排陈旧不堪的楼房,许多人的心里都会有这样的疑问:如此老旧的小区,为何迟迟得不到改造?2016年12月,当人们再次经过这里时惊喜地发现,仿佛一夜之间,破旧的楼房已被夷为平地,取而代之的是福园项目的施工围挡和打桩机械的繁忙作业,这片备受人们注目的棚户区终于走上了它的“改造”之路。

点石成金 打破旧城改造的瓶颈

旧城改造尤其是棚改项目,历来是一块难啃的“硬骨头”,曲东升比任何人都清楚,因为新东升置业集团旗下的很多项目都属于这个范畴。记者在采访中了解到,过去几年里,大家都觉得很多棚户区应该改造了,但就是改不动,或者改造了,但却没有达到理想的效果,政府因为改造投入巨额补助资金而背上沉重的财政负担,企业投资没有回报,没有改造积极性,老百姓即使住上了新房子,但居住品质并没有提高多少,依旧一肚子怨言。归根结底,就是政府、企业、居民群众各方在改造的利益诉求上没有找到一个最佳的契合点。在福园项目落地之前,齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区棚户区改造先后5次启动均未成功,成为政府和开发商望而却步的“老大难”问题。“说实话,谁都想改,现在大家收入高了,但仍然在这低矮破旧、摇摇欲坠的小楼里住着,哪儿有什么生活品质可言?”采访中一位在此居住多年的居民道出了自己的无奈心声。

福园鸟瞰图

为破解这一瓶颈,张店区区委、区政府广泛深入地开展调研,对如何将这一棚改项目打造成棚改标杆、吸引更多有实力、有责任心的投资商参与开发建设作了充分的论证。最终确定将齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区棚户区改造与中心城区西南部商圈建设和世纪路沿线景观提升相结合,着力打造新的城市地标。这一富有开创性的战略定位立即为无药可解的棚改项目找到了点石成金的良方。记者在采访中了解到,福园项目一开始拆迁范围并没有到世纪路沿线,但着眼于城市长远发展和整体功能的提升,张店区区委、区政府统筹决策,围绕实现“让群众告别蜗居,让城市走向未来”这一中心目标,确立了五个坚持的原则,即:坚持把拆迁范围扩大至世纪路沿线,成片开发不留尾巴;坚持从世纪路沿线向东退后90米,打造世纪路城市广场;坚持高标准的建设世纪路沿线建筑,打造城市地标,改变城市形象,激发老城区西南部的商业活力;坚持“立足小家,兼顾大家”,既要考虑棚改居民的居住诉求,更要注重旧城改造与城市发展的衔接;坚持“着眼当前,放眼未来”,充分考虑东边片区未来再拆迁至西六路的可能性,做好规划衔接,为未来城市发展预留空间。政府改造思路的创新为棚改项目的推进彻底打开了发展空间,令人望而却步的“老大难”问题终于迎来了新的发展机遇。

作为一家有着丰富旧城改造经验的房地产开发企业,新东升置业集团正是凭借着自身不断创新的优势和多年来积累的旧城改造经验,将张店区委、区政府这一创新改造思路作了精细的研判分析,果断地接手这一棚改“硬骨头”。“张店区委、区政府对于这次棚改最大的创新就在于站在更高的起点,通过科学统筹,以棚户区改造为切入点,打造世纪路城市新地标,为棚改工作注入了新的活力。而我们也正是契合区委、区政府的这一思路,通过创新规划设计理念,提升住宅开发品质,优化项目资源配置,最大化地提升土地利用价值。”曲东升向记者介绍,这次福园项目最大的创新在于立体社区的规划设计,上层空间为居民私享社区园林,下层为社区便民市场、医院、幼儿园、托老所、社区食堂等一系列配套设施和5条商业街区。这一创新设计既大大提升了土地利用价值,又实现了社区多元业态布局,使小区配套更加健全,服务更加完善。

在谈到新东升置业集团接手齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区棚户区改造项目时,曲东升反复提到了“创新”一词。的确,纵观我市旧城改造的历史,最大的阻力就在于政府财政投入太大,包袱太重,按照传统的路子,像齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区棚户区这样的改造项目,政府需要拿出很大的补贴资金才能启动。而今,福园项目的落地,彻底改变了过去传统的旧改思路。政府通过统筹规划最大限度地盘活存量土地,而企业通过创新规划设计,又使土地的价值被空前放大,政府财政补助大大降低,企业投资信心得到了增强,创新为棚改群众带来更具品质的房子和更为舒适的环境,可谓一举多得。曲东升信心坚定地告诉记者:“随着我市城市化进程的不断推进,未来无论是棚户区改造,还是其他旧城改造项目,仅仅依靠政府大量财政补贴的路子已不现实,无论是政府,还是房地产开发企业,必须走创新之路,努力在提升土地利用价值上做文章,这样才能保障各方利益诉求的实现,为旧城改造注入真正的发展动力”。

福园夜景效果图

破茧成蝶 “棚改”也可以高大上

齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区棚改项目,占地176亩,共有居民楼47座,1489户,建筑面积10.76万平方米。在历经五次启动先后搁浅后,住在这里的居民似乎也对政府的改造失去了信心。“说到棚改,我们有两怕:一怕政府说话不算数,口号响亮不行动,二怕实行商业化运作,开发商赚大钱群众得小利”,采访中群众的心声道出了旧城改造面临的尴尬境地。

通过采访,记者了解到,为全面做好此轮棚改工作,张店区区委、区政府开展了深入细致的调查研究,专门成立了棚改工作组,组织党政机关、辖区办事处广大干部职工深入到每一家、每一户,讲解棚改政策,征求居民意见和建议。在全面掌握棚户区居民真实的改造想法的基础上,区委、区政府确立了“政府主导、群众主体、居民自治”的工作思路和棚改模式,把“改不改,怎么改,群众说了算”作为这次棚改的基本原则,坚持“一把尺子量到底”,对市、区确定的刚性政策,一律不准改动,对不符合安置补偿政策的要求,坚决不突破底线。但对群众的合理要求,则及时回应,全力解决。为了让1000多户居民真正成为棚改主体,由居民公开投票选出了47位楼代表,并进而产生了群众自治改造委员会。自改委将政府意图与群众意愿有机地统一起来,大大加快了棚改工作的进程。

福园也一改过去棚改项目还迁安置和商业开发“两张皮”模式,按照区委、区政府关于打造高端品质居住典范的总体要求,福园项目无论在规划布局、户型设计还是建设标准上都充分考虑还迁群众的利益诉求,广泛征求居民群众的意见和建议,将整个项目统一规划、统一设计、统一标准,大大解除了还迁安置群众的后顾之忧,也赢得了居民群众的大力支持。2016年8月1日启动签约以来,不到一个月的时间,第一批就完成签约1376户,签约率达到97.3%,其中二建片区100户居民仅用两天时间就全部签约,创造了此轮棚改的“第一速度”。

在福园的展示大厅里,有这样一个模型,用一个96分贝的音响模拟外界噪音,将其放在有LOW-e节能三层玻璃构成的空间里,噪音瞬间减至56分贝,有效抵挡噪音40分贝。这个LOW-e节能三层玻璃就将用于福园住宅楼外窗上,有很好的保温节能隔音效果,在全国也只有少数高端楼盘才选用,在淄博更是只有在高端楼盘曦园才使用。另外,在居民普遍关心的房屋保温层质量安全问题上,福园摒弃传统的二次结构砌筑及外墙保温粘贴喷涂的工艺,而是将保温层浇筑在混凝土中央,这样保温层不存在脱落问题,保温效果更好了,真正实现保温与建筑同寿命。在解决外墙容易开裂等质量通病问题上,福园将所有外墙用混凝土整体浇筑,外墙不再使用砌块或砖,这在全市高端楼盘也不多见。

曲东升向记者介绍说,在福园,类似提升居住品质的创新设计应用还不止于此。像刚才提到的立体社区创新设计,上层小区居民可以独享5万㎡园林绿化的私密空间,为住户提供安全、宁静的居住环境;下层为商业及社区综合配套服务设施,城市车辆可东西南北自由穿行,既解决了封闭社区对城市的割裂,又解决了政府提倡的开放社区可能带来的社区安全管理等问题。与立体社区规划相匹配,社区大门也颠覆了传统的设计,将大门改为五星级挑空的入户大堂,并专门设置自动扶梯、快递收发室、居民活动中心等,进出社区需刷卡出入,既方便又安全。

在谈到福园未来的建设时,曲东升抑制不住内心的感慨:“棚改工作关系到千家万户的切身利益,棚改的最终目的是要改善居民的生活环境和居住品质,让我们的城市变得更加美好。在这个前提下,通过企业的创新能力实现我们的价值诉求。我们坚决不能陷入拆掉一个棚户区又建一个棚户区的怪圈,棚改项目也可以高大上,只有让群众住上更好的房子,拥有更好的环境,享受到更好的配套服务,棚改才能有动力。福园是政府主导的全市最大的棚户区改造项目,备受社会各界广泛关注,市区各级领导都对建设标准和施工质量提出了很高的要求。为了确保将福园建成全市乃至全省棚户区改造的标杆,向全市人民尤其是1489户棚改居民交出一份满意的答卷,新东升置业集团邀请了曾担纲紫园、曦园景观设计、园林设计甲级资质的GVL怡境国际设计集团负责福园的景观设计,优选国家特级资质企业江苏苏中建设公司、山东天齐建设公司和国家一级资质企业山东金城建设公司为福园的施工总承包单位,以最强的阵容投入到工程建设当中,为建设一个高品质的福园提供强有力的保障。”

唯有创新 才是旧城改造的出路所在

随着城市化进程的加快,旧城改造已成为城市政府的一项重要工作,它关系着一个城市功能的完善提高、布局的优化调整、资源的整合配置,更关系着千家万户广大群众的切身利益。

然而传统的依靠政府财政资金投入的改造模式已经不切实际,如何有效地平衡各方利益,实现多方诉求的高度契合,真正实现政府在负担可控的情况下少投入甚至不投入、企业参与改造有利润、群众支持改造得实惠,福园项目的落地给我们带来了新的启示。

试想一下,如果没有科学决策、创新思路,将拆迁范围延伸到世纪路,按照原有的改造计划,福园地块世纪路沿线残留的建筑不仅20年30年也动不了,而且导致旧城改造不能连片整体开发,即使以后能改造代价也会更大、成本会更高,城市的形象也会大打折扣,改造的时间更是遥遥无期。如果没有立体社区的创新设计和综合业态的规划布局,福园只不过是又一个封闭社区的翻版。而正是因为有了理念的创新,通过立体社区这一创新设计,不仅提高了土地利用价值,增加了社区多元业态布局的可能性,而且打通了城市交通的毛细血管,实现了新建社区与城市大环境的有机融合。这样的改造,不仅在本质上改善了棚改居民的居住体验,提高了群众的生活品质,也提升了项目投资回报率,调动更多的社会资金参与到旧城改造中来,从而更好的促进整个城市功能的完善和形象的提升。

在谈到创新对于未来我市旧城改造的意义时,曲东升也向记者道出了一个企业家的心声:“福园成功启动,其背后所体现出的创新思维也将倒逼房地产行业的转型,思路决定出路,在当前国家加强房地产宏观调控的政策背景下,房地产开发企业只有通过创新思维、创新设计、创新产品,才能找到自己的发展空间,这既符合国家供给侧改革的要求,更顺应市场发展的大势。我们并没有把福园视为一个单纯的棚户区改造项目,从接手福园项目开始,我们就坚持品质创新,在总结过去紫园、曦园开发建设经验的基础上,我们将通过努力,将福园打造成全市旧城改造的示范项目和全省棚户区改造项目的标杆,为我们企业今后实现创新发展走出一条新路子,也为我市旧城改造作一些积极的尝试和探索。”


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