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2017,淄博地产人观瞻楼市-张凯

2017-01-23 来源:淄博房产网
 
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张凯

山东美尚商业管理有限公司董事总经理

名尚银泰城(淄博)商业发展有限公司董事长


     导言:淄博永旺撤店、华润万家淄博华光路店闭店…;2016年,淄博商业持续动荡;2017年,淄博商业将出现怎样变化?不管如何变,但有一点可以肯定;2017年淄博的商业及商业地产依然会很难!

 

   当年成立公司,当年销售2.8亿

    以专业、到位、洞察和贴心服务,2016年成立的山东美尚商业管理有限公司(以下简称“美尚商管”),当年取得了2.8亿元的销售佳绩。

     近日,美尚商管董事总经理张凯向新锐淄博、淄博房产网表示,美尚商管是一家致力于招商营运、销售代理、策划顾问、商业研策、数据采集的一家商业地产综合服务商。

    公司成立的最初想法是,打通招商和销售两种不同的模式,解决当前商业地产(公寓、写字楼、底商等)遇到的难题。为此,公司吸纳了很多跨界的人才。例如为做好招商,吸纳了包括淄博银泰城招商团队的部分骨干,成立商管团队;为打通销售环节,与有着十余年销售策划经验的山东易韬顾问合作;为保障后期持续运作,引入实力资金方,三方共同组成了美尚商管。

    美尚商管的第一个合作项目是银泰置地和昂展地产旗下银泰城一期项目,其中包含公寓、写字楼和底商等众多商业产品。通过深入分析淄博当前商业地产市场存在的问题,同时结合商业产品特点,美尚商管在公寓和写字楼的操盘中引入租售结合模式,并率先引爆市场。

    张凯说,2016年打开局面的第一战,是5月推出的养老金存折。就是带租约出售公寓,业主买到的公寓已经有了租客,解决了业主的前期出租问题和收益不稳定问题。

    在写字楼的推售中,亦是积极发挥招商营运团队的优势,7月成功将中国平安寿险引入A座写字楼,与其签订长期租约。作为世界500强之一的中国平安,在租金的承受能力和支付信用上显然不成问题。因此,这种带优质长期租约的写字楼产品受到了投资客的青睐,写字楼快速去化。

     20169月,中国平安正式入驻A座写字楼,每天进出往来的1800多名员工给写字楼所在的银泰金街带来了旺盛的人气,人气一旺各种效应就来了。美尚商管在此基础上打了一场漂亮的销售战,其中一名客户一次性付款在银泰金街买了三间商铺作为投资。


    商业地产就是解决回报问题

    张凯介绍了2016年银泰时代广场B座公寓的最大一笔销售纪录,当天一次性成交60套。

     他说,在与一名老业主的沟通中,了解到他有意投资快捷酒店。因为该业主了解到在C座公寓的途家酒店经营状况很火爆,基本无空租期。为此,美尚商管做了深入的前期调查,他们发现,现在真正的快捷式酒店已开始走下坡路。反而一些非标准住宿的公寓服务式酒店更受追捧。

    在美尚商管与该业主详细沟通了目前酒店行业的发展状况及前景后,他对B座公寓产生了浓厚兴趣。随后,他们又联系了几家品牌非标准住宿的公寓服务式酒店,并为他们牵线搭桥。这些酒店在了解到这里的区位优势和后期发展潜力后,纷纷向其抛出橄榄枝,想高额租下这名老业主的房源。

    在美尚商管与该业主详细进行算账后,投资人看到了长远的发展空间,最终决定加盟拜登盛邸酒店。

   从一开始想开快捷式酒店→想开中高端商务型酒店→想租出去房源→最终加盟品牌酒店,组建自己团队管理酒店,在这一过程中,美尚商管不仅仅起到了销售的作用,更帮业主做到了前期调研、数据分析、商户寻找、后期专业性建议等,这样老业主在这里买到的不仅仅是房子,更得到了后续一系列增值服务。

    如此一来,形成了三方共赢的格局:一是作为开发方把房子销售出去了;二是投资客得到了利益最大化,既有运营的创收,又有物业的保值增值;三是酒店运营方,不用投入大额资金就可以抢先在高铁商圈布局,扩展品牌效应。

    这个案例仅是美尚商管操盘商业地产的一个缩影。

    张凯坦言,现在的客户群体越来越理性,如果只为销售而销售,很多大客户不会为此买单。操盘方需要站在客户角度,为客户提供切实可行的一系列增值服务,让客户有账可算,商业地产才能形成销售、运营的良性格局。

 

     2017年,商业依然会比较艰难

   张凯表示,2017年将是美尚商管真正迈出去的一年。之前,他们已去济南、青岛、潍坊、烟台等地考察了多个项目,并做了一些市场调研。

    2017年,美尚商管在继续服务银泰城一期的同时,又迎来了新的合作方—山东宏程集团。他们将引入新型商业操作模式,以租售结合模式操作宏程国际广场的公寓产品。

   作为淄博银泰城开业时的招商负责人,张凯及其团队曾创下了15个月引入308个品牌、招商率和开业率在当时全国商业地产中都极高的佳绩,但面对当前商业地产的窘况,他亦深有同感。

    2016年底,张凯参加了一个全国商业地产门户网站的商业地产高峰论坛。会上,他与多家品牌方进行了沟通,2015年之前,这些品牌方每年在山东动辄开10-15家店,现在缩减到10家以内,有的品牌方甚至缩减到5家以内,2017年山东省要开60家左右的购物中心(含“百货+超市”类商场),60家新商业要分这些品牌,显然会有很多吃不饱。

    张凯认为,吃不饱,便意味着招商难度加大,新开商业的品牌丰富性就面临较大挑战。总的来说,2017年,淄博的商业包括商业地产依然会比较艰难。但是在美尚商管的理念中,商业地产的春天不是等来的,而是通过不断创新拼搏而来的。最后张总用银泰商业集团执行董事兼CEO陈晓东的话总结说: 宁可十年不将军,不可一日不拱卒!

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